Novità per gli acquisti di immobili da parte di under 36

L’Agenzia delle Entrate, con le recenti risposte ad interpello 650/2021 e 653/2021, ritorna sull’agevolazione per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti minori di 36 anni introdotta dall’art.64 co. 6-11 del DL 25.5.2021 n.73.

La norma prevede, in estrema sintesi, che le persone fisiche di età inferiore a 36 anni, aventi un ISEE non superiore ad euro 40.000,00, possano acquistare un immobile avente le caratteristiche di “prima casa” in esenzione dalle imposte d’atto purché il rogito di compravendita sia stipulato tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022.

La norma prevede l’esenzione integrale dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale) a prescindere dal valore dell’abitazione e quindi il risparmio riguarda il 2% dell’imposta di registro (che avrebbe potuto essere corrisposto sul valore catastale oppure su quello effettivo con un minimo di euro 1.000) e le imposte fisse ipotecaria e catastale pari ciascuna ad euro 50,00.

Viceversa se l’atto di compravendita risulta assoggettato ad IVA, in quanto si acquista un immobile nuovo dall’impresa costruttrice, quest’ultima, nella misura del 4%, risulta in ogni caso dovuta ma all’acquirente spetta un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA dovuta.

Nello specifico, con la risposta 650/2021, l’Agenzia ritiene che l’agevolazione, che esenta l’acquirente dal pagamento delle imposte d’atto, non spetti in sede di registrazione del contratto preliminare in quanto la norma fa esclusivo riferimento agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso e non anche, appunto, ai contratti preliminari.

Le parti dovranno pertanto procedere alla registrazione del preliminare nei 20 giorni dalla sua sottoscrizione versando l’imposta fissa di euro 200,00 nonché quelle proporzionali sull’eventuale caparra o acconto prezzo. Solo a seguito della registrazione del rogito di compravendita in esenzione di imposta, le parti potrebbero chiedere il rimborso delle imposte proporzionali (e non quella fissa di euro 200,00) versate in sede di registrazione del contratto preliminare.

Il rimborso può essere richiesto entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata, in carta libera, all’ufficio che ha eseguito la registrazione sia mediante consegna diretta oppure con raccomandata senza busta con avviso di ricevimento o, infine, tramite PEC.

A tal fine si può utilizzare il modello presente sul sito dell’agenzia delle entrate (QUI).

Con la risposta 653/2021 invece il beneficio è stato esteso anche ai decreti di trasferimento emessi dai tribunali a seguito di aggiudicazione degli immobili all’asta. A tal fine le dichiarazioni necessarie per accedere alle agevolazioni “prima casa” e fruire dell’esenzione da imposte possono essere rese in sede di offerta per, poi, essere recepite nel provvedimento finale di aggiudicazione. In alternativa, le dichiarazioni possono essere rese anche in un momento successivo, purché prima della registrazione del decreto di trasferimento.