Acquisto agevolato della prima casa da parte dei soggetti under 36

L'Agenzia delle Entrate, nella circolare 14.10.2021 n. 12, ha riepilogato le nuove agevolazioni "prima casa" per i giovani, introdotte dall'art. 64 co. 6-10 del DL 73/2021.

In base a tale disposizione gli acquirenti di immobili abitativi da adibire a prima casa, di età inferiore a 36 anni e con un reddito annuo inferiore ad euro 40.000, possono effettuare gli acquisti in esenzione dalle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) e, per gli atti imponibili a IVA, fruire di un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo. Ad essi spetta anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati. Il beneficio è attualmente limitato agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

La citata circolare 12/2021 analizza molteplici aspetti; i più rilevanti sono i seguenti:

Soggetti fruitori dell’agevolazione

L'Agenzia precisa che il beneficio spetta a coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni nell'anno solare in cui stipulano l'atto di acquisto. Pertanto, citando l’esempio riportato nella circolare:

  • Tizio, che stipulerà un atto di acquisto nell'ottobre 2021 ma compirà 36 anni a dicembre 2021, non potrà applicare il beneficio;
  • mentre Caio, che stipulerà un atto di acquisto nell'ottobre 2021, ma compirà 36 anni nel gennaio 2022, potrà (in presenza delle altre condizioni) accedere al beneficio.

L'Agenzia precisa, inoltre, che il limite di 40.000,00 euro annui è riferito alle risultanze ISEE della parte acquirente, come regolamentate dal DPCM 159/2013 e dal DLgs. 147/2017.

In particolare, l'indicatore ISEE è riferito all’intero nucleo familiare e viene calcolato in base ai redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare antecedente alla presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero di soggetti che fanno pare dello stesso nucleo familiare.

Inoltre l’Agenzia delle Entrate afferma che il requisito ISEE deve sussistere al momento della stipula del contratto di acquisto per cui l’agevolazione:

  • non spetta al soggetto che abbia presentato la DSU in data successiva all'atto in quanto l'ISEE non ha valenza retroattiva;
  • spetta al contribuente che dichiara in atto di avere un valore ISEE non superiore a 40.000,00 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver provveduto a richiederla, avendo presentato la relativa DSU in data anteriore al rogito, indicando in atto il numero di protocollo dell'attestazione ISEE in corso di validità, oppure, ove questa non sia ancora stata rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente.

Il requisito ISEE è necessario anche per applicare il beneficio agli atti imponibili ad IVA anche se la norma non lo cita espressamente.

Oggetto dell’agevolazione

In riferimento agli immobili agevolati, la circolare conferma che:

  • il beneficio si applica anche alle pertinenze, acquistate congiuntamente o separatamente dall’unità abitativa, con gli stessi limiti previsti per l'agevolazione prima casa di cui alla Nota IIbis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 (categorie catastali C/2, C/6 e C/7 con un massimo di una per categoria);
  • il beneficio non si applica ai contratti preliminari. Le imposte proporzionali sulla caparra e sull’acconto prezzo dovranno pertanto essere chieste a rimborso entro 3 anni dal rogito di compravendita;
  • l’agevolazione spetta anche con riferimento agli acquisti all'asta.

Effetti del beneficio

La circolare chiarisce inoltre che:

  • per gli atti non soggetti ad IVA, opera anche l'esenzione dall'imposta di bollo e dai tributi speciali catastali e tasse ipotecarie,
  • per gli atti imponibili ad IVA per i quali l'agevolazione si configura come credito di imposta - spetta l'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, mentre l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie restano dovute in misura ordinaria.